Un déficit foncier s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, et jusqu'à 21 400 € pour une rénovation énergétique. Conditions, calendrier de paiement et exemple chiffré.
En 2026, un déficit foncier s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an, pour sa part qui ne provient pas des intérêts d'emprunt. Cette limite peut monter jusqu'à 21 400 € lorsque vous réalisez des travaux de rénovation énergétique qui font passer le logement d'une classe E, F ou G à une classe A, B, C ou D, pour des dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2027. Le reste se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes.
Ce mécanisme concerne la location nue au régime réel. Il est présenté avec les autres options immobilières dans notre article LMNP, déficit foncier, Denormandie ; ici, nous entrons dans le détail du calcul et du calendrier.
Comment se forme un déficit foncier ?
Un déficit foncier apparaît quand vos charges déductibles d'une année dépassent vos loyers encaissés la même année. Il suppose d'être au régime réel, en déclarant vos revenus fonciers sur la déclaration n° 2044. Selon service-public.gouv.fr, les principales charges déductibles sont les suivantes (liste non exhaustive) :
- les frais de réparation et d'entretien ;
- les travaux d'amélioration, par exemple de rénovation énergétique ;
- les provisions pour charges de copropriété ;
- les frais de gestion et les primes d'assurance ;
- les intérêts d'emprunt ;
- certains impôts, comme la taxe foncière.
Les travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ne sont pas déductibles. La notice 2044 précise aussi que vous ne pouvez pas déduire la valeur de votre propre travail sur le logement.
10 700 € sur le revenu global, le reste sur les revenus fonciers
Le déficit se découpe selon son origine. La part issue de charges autres que les intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €. La part qui dépasse cette limite, et celle issue des intérêts d'emprunt, ne s'imputent que sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. Si votre revenu global ne suffit pas à absorber l'imputation, l'excédent se reporte sur votre revenu global des 6 années suivantes.
La notice 2044 rappelle deux points souvent ignorés. D'abord, l'imputation sur le revenu global n'est pas optionnelle : elle s'applique automatiquement dès qu'un déficit est constaté. Ensuite, elle est remise en cause si vous cessez de louer le logement avant le 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation, sauf licenciement, invalidité ou décès du contribuable ou de son conjoint, ou expropriation.
À quelles conditions la limite passe-t-elle à 21 400 € ?
La limite de 10 700 € est augmentée du montant des dépenses de rénovation énergétique, sans pouvoir dépasser 21 400 €. Ce n'est donc pas un doublement automatique : avec 5 000 € de travaux énergétiques éligibles, la limite devient 10 700 € + 5 000 € = 15 700 €. Les conditions, d'après la notice 2044 et service-public.gouv.fr :
- un devis accepté à compter du 5 novembre 2022 ;
- des dépenses payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2027 ;
- un DPE avant travaux classant le logement en E, F ou G, en cours de validité entre le 1er janvier 2023 et la veille des travaux ;
- un DPE après travaux classant le logement en A, B, C ou D, pour des travaux achevés au plus tard le 31 décembre 2027 ;
- des dépenses figurant dans la liste de l'article D. 319-17 du code de la construction et de l'habitation, hors réhabilitation d'assainissement non collectif et pose d'une chaudière à très haute performance énergétique.
Le rehaussement est optionnel. Pour en bénéficier, les dépenses concernées se déclarent uniquement à la ligne 224 bis (ou 444 bis) de la déclaration 2044, et non à la ligne 224 (ou 444), afin de ne pas être comptées deux fois.
| Situation | Limite sur le revenu global | Dépenses concernées |
|---|---|---|
| Cas général | 10 700 € par an | Charges déductibles hors intérêts d'emprunt |
| Rénovation énergétique E/F/G → A/B/C/D | 10 700 € + dépenses énergétiques, plafonné à 21 400 € | Devis accepté depuis le 05/11/2022, paiement du 01/01/2023 au 31/12/2027 |
| Intérêts d'emprunt | Aucune imputation sur le revenu global | Report sur les revenus fonciers des 10 années suivantes |
Le bon moment : l'année où vous payez les travaux
Les dépenses de travaux sont déductibles quand elles sont effectivement acquittées. Des travaux payés au plus tard le 31 décembre 2026 créent un déficit de l'année 2026, déclaré au printemps 2027. Un devis signé en 2026 mais réglé en janvier 2027 relève de 2027. La notice 2044 demande d'ailleurs d'indiquer, pour chaque chantier, la date et le montant du paiement.
Ce calendrier offre un levier : étaler des paiements sur deux années civiles permet, dans certains cas, d'utiliser deux fois la limite annuelle plutôt qu'une. Pour la rénovation énergétique, la date butoir de paiement reste le 31 décembre 2027.
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Faire le testExemple chiffré : 30 000 € de travaux payés en 2026
Hypothèses : un appartement loué nu, au régime réel, 8 000 € de loyers encaissés en 2026, 1 000 € de taxe foncière et d'assurance, aucun emprunt, et 30 000 € de travaux payés en 2026. Le déficit est de 8 000 € − 1 000 € − 30 000 € = −23 000 €. Deux cas : des travaux de droit commun, ou des travaux de rénovation énergétique éligibles qui font passer le logement de F à C.
| Étape | Travaux de droit commun | Rénovation énergétique éligible |
|---|---|---|
| Limite sur le revenu global | 10 700 € | 10 700 € + 30 000 € = 40 700 €, plafonné à 21 400 € |
| Imputé sur le revenu global 2026 | 10 700 € | 21 400 € |
| Reporté sur les revenus fonciers (10 ans) : 23 000 € − montant imputé | 12 300 € | 1 600 € |
| Économie sur le revenu global à 30 % de TMI (montant imputé × 30 %) | 3 210 € | 6 420 € |
| Économie sur le revenu global à 41 % de TMI (montant imputé × 41 %) | 4 387 € | 8 774 € |
Lecture : l'économie se calcule en multipliant le montant imputé par votre tranche marginale d'imposition (TMI). Le barème 2026 applique 30 % entre 29 580 € et 84 577 € de revenu par part, et 41 % entre 84 578 € et 181 917 €. Le calcul suppose que l'imputation ne vous fait pas changer de tranche. Il s'ajoute à un premier effet : vos 8 000 € de loyers 2026 ne sont pas imposés, puisqu'ils sont absorbés par les charges. Le déficit reporté réduira vos revenus fonciers des années suivantes, s'il y en a.
Ce tableau ne dit rien de la rentabilité des travaux. Une économie de 6 420 € reste une dépense de 30 000 € : elle n'a de sens que si les travaux valorisent le logement ou étaient nécessaires de toute façon.
Le micro-foncier ne permet pas de déficit
Si vos loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, vous relevez de plein droit du micro-foncier : un abattement forfaitaire de 30 % s'applique, et les travaux et charges réels ne sont pas déductibles. Aucun déficit ne peut donc naître. Pour déduire des travaux, il faut opter pour le régime réel ; selon service-public.gouv.fr, ce choix est irrévocable pendant 3 ans. Au-delà de 15 000 € de loyers, le régime réel s'applique d'office.
Déficit foncier et dispositif Jeanbrun : le même cadre
Le dispositif Jeanbrun passe lui aussi par les revenus fonciers : l'amortissement est déduit des revenus fonciers d'un logement loué nu, et il exclut le micro-foncier pour le logement concerné. Selon la fiche F39735 de service-public.gouv.fr, le déficit foncier qu'il génère est imputable dans les conditions de droit commun, avec les limites de 10 700 € et 21 400 € décrites plus haut. La fiche ne précise pas comment la part d'amortissement est traitée dans ce calcul : c'est un point à faire vérifier sur votre dossier. Le dispositif est présenté sur notre page Jeanbrun.
Le PLF 2027 ne modifie pas le déficit foncier
Le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027, n° 3210, déposé le 1er octobre 2026), non voté à ce jour, ne contient aucune mesure sur le déficit foncier. Les limites de 10 700 € et de 21 400 €, et l'échéance du 31 décembre 2027 pour la rénovation énergétique, restent celles décrites ici. Une loi de finances est en principe adoptée avant le 31 décembre ; nous mettrons cette page à jour si un amendement change ces règles.
Pour combiner le déficit foncier avec les autres leviers de fin d'année, voyez comment réduire ses impôts avant le 31 décembre 2026.
En résumé : en 2026, un déficit foncier réduit votre revenu global de 10 700 € au plus, et jusqu'à 21 400 € pour une rénovation énergétique qui sort le logement des classes E, F ou G, à condition de payer les travaux avant le 31 décembre 2027 et de continuer à louer. Faites le test gratuit : un conseiller partenaire vérifie si vos travaux et votre tranche d'imposition justifient l'opération.