Simulateur Jeanbrun 2026
Prix du logement, type de bien, niveau de loyer, tranche marginale : estimez l'amortissement annuel et l'économie d'impôt sur les 9 ans d'engagement.
Votre projet
Hors frais de notaire. Pour l'ancien, travaux compris.
Type de bien
Niveau de loyer
Votre tranche marginale d'imposition
TMI
Économie d'impôt estimée
3 300 € par an
soit 29 740 € sur les 9 ans d'engagement
- Base amortissable (80 % du prix)
- 200 000 €
- Taux d'amortissement
- 3,5 %
- Amortissement annuel retenu
- 7 000 €
- TMI + prélèvements sociaux
- 47,2 %
À la revente, les 63 000 € d'amortissements déduits sur 9 ans viennent réduire le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value.
Estimation indicative, arrondie à la dizaine d'euros. Ce n'est ni un conseil fiscal ni un engagement : seul l'examen de votre situation complète permet de chiffrer un avantage réel. Hypothèses retenues :
- Loyers nets de charges au moins égaux à l'amortissement : chaque euro amorti efface un euro de revenu foncier imposé à votre TMI et à 17,2 % de prélèvements sociaux. Sinon, le gain réel est plus faible.
- Taux, base et plafonds de la fiche officielle « Relance logement » ; paramètres constants sur 9 ans, à TMI inchangée.
- Ni les intérêts d'emprunt, ni les charges, ni la fiscalité de la plus-value à la revente ne sont chiffrés ici.
Comment le calcul est fait
- Base amortissable = 80 % du prix d'acquisition, le foncier étant exclu forfaitairement.
- Amortissement annuel = base × taux, plafonné par foyer et par an selon le niveau de loyer (tableau ci-dessous).
- Économie annuelle = amortissement × (tranche marginale + 17,2 % de prélèvements sociaux), en supposant que vos loyers nets sont au moins égaux à l'amortissement.
- Sur 9 ans = économie annuelle × 9, à paramètres constants.
Exemple : un logement neuf de 250 000 € en location intermédiaire donne une base de 200 000 €, un amortissement de 7 000 € par an (3,5 %), soit, dans la tranche à 30 %, une économie de 3 300 € par an et de 29 740 € sur 9 ans.
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien rénové | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Amortissement et économie selon le prix et le loyer
Logement neuf, foyer dans la tranche à 30 % (soit 47,2 % avec les prélèvements sociaux), loyers supposés suffisants :
| Prix | Intermédiaire | Social | Très social |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 4 200 € amortis, 1 980 €/an | 5 400 € amortis, 2 550 €/an | 6 600 € amortis, 3 120 €/an |
| 250 000 € | 7 000 € amortis, 3 300 €/an | 9 000 € amortis, 4 250 €/an | 11 000 € amortis, 5 190 €/an |
| 350 000 € | 8 000 € amortis, 3 780 €/an (plafond) | 10 000 € amortis, 4 720 €/an (plafond) | 12 000 € amortis, 5 660 €/an (plafond) |
Au-delà d'un certain prix, le plafond annuel joue et l'avantage cesse d'augmenter : acheter plus cher ne fait alors plus gagner davantage d'impôt.
Ce que le simulateur ne dit pas
- Il suppose des loyers nets au moins égaux à l'amortissement. Si ce n'est pas le cas, l'excédent relève du déficit foncier et le gain réel est plus faible.
- Il ne chiffre ni le crédit, ni les charges, ni la vacance locative, ni l'effort d'épargne mensuel.
- Il n'intègre pas l'impôt sur la plus-value à la revente, alourdi par la réintégration des amortissements.
- Il ne vérifie pas l'éligibilité du bien ni les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Pour le fonctionnement complet, lisez notre article sur le dispositif Jeanbrun et la page le successeur du Pinel.
Questions fréquentes
Comment se calcule l'avantage fiscal Jeanbrun ?
Chaque année, une fraction de 80 % du prix d'acquisition (le foncier est exclu forfaitairement à 20 %) est déduite de vos revenus fonciers sous forme d'amortissement : 3,5 à 5,5 % dans le neuf, 3 à 4 % dans l'ancien rénové, selon le niveau de loyer. Cette déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer, 10 000 € en location sociale et 12 000 € en très sociale. L'économie dépend ensuite de votre tranche marginale.
Pourquoi l'économie dépend-elle de ma tranche marginale ?
Parce que le Jeanbrun n'est pas une réduction d'impôt forfaitaire : l'amortissement réduit vos revenus fonciers imposables. Chaque euro amorti vous épargne l'impôt sur le revenu à votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. À investissement égal, un foyer dans la tranche à 41 % gagne donc davantage qu'un foyer dans la tranche à 11 %.
Quels logements sont éligibles ?
Les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement situés dans un immeuble d'habitation collectif, et les logements anciens dont les travaux d'amélioration représentent au moins 30 % du prix d'acquisition et atteignent la classe énergétique A ou B. Le logement doit être loué nu, en résidence principale, pendant 9 ans, pour une acquisition réalisée jusqu'au 31 décembre 2028.
Que se passe-t-il à la revente ?
Pour calculer la plus-value, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits. Autrement dit, l'avantage obtenu pendant la location se traduit par une plus-value imposable plus élevée à la revente, dans les conditions de droit commun des plus-values immobilières.
Et si je ne respecte pas l'engagement de 9 ans ?
Si la durée de location ou les plafonds de loyer ne sont pas respectés, l'avantage est remis en cause : les amortissements déduits sont réintégrés dans le revenu foncier de l'année concernée.
Que se passe-t-il si l'amortissement dépasse mes loyers ?
L'excédent peut créer un déficit foncier, dont une partie s'impute sur le revenu global dans des limites fixées par la loi. Le simulateur ne modélise pas ce cas : il suppose que vos loyers nets absorbent l'amortissement, et surestime donc le gain si ce n'est pas le cas.
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