Le projet de loi de finances pour 2027 veut plafonner l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels. Ce que dit exactement le texte, ce qui reste incertain, et comment le LMNP se compare désormais au dispositif Jeanbrun en location nue.
Le projet de loi de finances pour 2027 (PLF 2027, n° 3210, déposé le 1ᵉʳ octobre 2026), non voté au 10 octobre 2026, propose de plafonner l'amortissement déductible en location meublée non professionnelle (LMNP) à 2,5 % et à 7 000 € par an et par foyer fiscal. Le report des amortissements non déduits serait supprimé pour les exercices clos à compter du 1ᵉʳ janvier 2027. La date d'application du plafond lui-même n'est pas fixée par le texte.
Cet article sera mis à jour au fil du vote. Tant que la loi de finances n'est pas adoptée et publiée, les règles actuelles du LMNP s'appliquent.
Ce que dit exactement l'article 7 du PLF 2027
L'article 7 insère un nouveau paragraphe à l'article 39 C du code général des impôts. Lorsque l'activité de location meublée « n'est pas exercée à titre professionnel », le texte prévoit :
« l'amortissement de ces locaux est admis en déduction dans la limite du taux de 2,5 %, sans pouvoir excéder 7 000 euros par an et par foyer fiscal. Lorsque le local est un meublé de tourisme […], ce taux est abaissé à 1,5 %, sans pouvoir excéder 5 000 euros par an et par foyer fiscal. »
Trois points ressortent de cette rédaction. Le plafond est fixé par foyer fiscal : il vaut pour l'ensemble de vos locations meublées, pas logement par logement. Il ne concerne que les loueurs non professionnels ; les loueurs en meublé professionnels (LMP) ne sont pas visés. Enfin, le texte vise « l'amortissement de ces locaux » : il ne mentionne pas le mobilier.
L'exposé des motifs donne l'objectif : « poursuivre le rapprochement des caractéristiques des régimes de la location nue et de la location meublée non professionnelle », pour « pleinement concrétiser l'attractivité » du dispositif Jeanbrun.
Les résidences exclues du plafond
Le plafond ne s'appliquerait pas à l'amortissement des biens situés dans trois catégories d'établissements :
- Les résidences destinées à l'accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou des personnes âgées de plus de 65 ans.
- Les établissements pour personnes âgées ou handicapées (dont les EHPAD), les résidences avec services ayant obtenu l'agrément ou l'autorisation prévus pour leur service d'aide à domicile, et les logements d'accueil familial salarié gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale.
- Les établissements délivrant des soins de longue durée à des personnes « n'ayant pas leur autonomie de vie ».
Fin du report des amortissements et régime du stock
Aujourd'hui déjà, en LMNP au régime réel, l'amortissement ne peut pas créer de déficit : la part qui dépasse le résultat est reportée sur les exercices suivants. Le projet met fin à ce report pour l'avenir. Pour les exercices clos à compter du 1ᵉʳ janvier 2027, les amortissements qui n'ont pu être déduits « ne sont pas déductibles du résultat des exercices suivants ». Ils seraient donc perdus, qu'ils dépassent le plafond de 2,5 % et 7 000 € ou le résultat de l'année.
Le stock existant n'est pas effacé. Les amortissements comptabilisés au titre des exercices clos avant le 1ᵉʳ janvier 2027 et non encore déduits pourraient être déduits des résultats des exercices clos du 1ᵉʳ janvier 2027 au 31 décembre 2036, « dans la limite de la moitié du résultat imposable » restant après application du plafond. Exemple de calcul : si votre résultat imposable, après déduction de l'amortissement de l'année, est de 6 000 €, vous pourriez imputer au plus 6 000 × 50 % = 3 000 € de stock cette année-là. Ce qui n'est pas consommé fin 2036 ne serait plus déductible.
Ce qui reste incertain au 10 octobre 2026
- La date d'application du plafond : l'article 7 ne contient pas de clause d'entrée en vigueur pour le plafond de 2,5 % et 7 000 €. Seules les règles de report visent expressément les exercices clos à compter du 1ᵉʳ janvier 2027. On ne peut donc pas affirmer aujourd'hui si un exercice clos le 31 décembre 2026 serait concerné.
- Les biens déjà détenus : le texte ne prévoit pas de régime distinct selon la date d'achat. Une clause de maintien des règles actuelles pour les biens existants pourrait être ajoutée, ou non, pendant les débats.
- La base du taux de 2,5 % : le texte fixe un taux maximal mais ne définit pas lui-même le montant auquel il s'applique ; il renvoie aux règles d'amortissement de l'article 39 C. Les commentaires de l'administration le préciseront si la mesure est adoptée.
- Le texte final : le Parlement peut modifier les taux, le plafond, les exclusions ou supprimer la mesure.
Ce qui a déjà changé : la plus-value à la revente
Indépendamment du PLF 2027, la loi de finances pour 2025 a modifié la sortie : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, sauf pour certaines résidences gérées. L'exposé des motifs de l'article 7 présente le nouveau plafond comme « associé à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value introduite en loi de finances pour 2025 ». Le dispositif Jeanbrun connaît une règle comparable : à la revente, le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits.
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Faire le testLMNP ou Jeanbrun : la comparaison si le PLF est voté
Le Jeanbrun (dispositif Relance logement) vise les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, dans un immeuble collectif, loués nus en résidence principale pendant 9 ans. Il permet de déduire des revenus fonciers un amortissement de 3,5 % de 80 % du prix en location intermédiaire dans le neuf, dans la limite de 8 000 € par an et par foyer. Il n'entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. En contrepartie, le loyer et les ressources du locataire sont plafonnés.
| LMNP (règle actuelle) | LMNP (si le PLF passe) | Jeanbrun | |
|---|---|---|---|
| Type de location | Meublée | Meublée | Nue, résidence principale du locataire, 9 ans |
| Amortissement déductible | Pas de plafond spécifique en euros ; limité au résultat de l'activité | 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer (meublé de tourisme : 1,5 % et 5 000 €) | Intermédiaire : 3,5 % (neuf) ou 3 % (ancien) de 80 % du prix, 8 000 € par an et par foyer ; jusqu'à 12 000 € en très social |
| Amortissement non déduit | Reporté sur les exercices suivants | Perdu pour les exercices clos dès 2027 ; stock antérieur déductible jusqu'en 2036 dans la limite de 50 % du résultat | Peut créer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an |
| Résidences étudiants, seniors, EHPAD | Règle générale | Exclues du plafond (mais pas de la fin du report) | — |
| Conditions de loyer et de ressources | Aucune propre au régime | Le texte n'en ajoute pas | Oui : en intermédiaire, 14,64 €/m² en zone A ; 44 344 € de ressources pour une personne seule en zone A |
| Plafonnement global des niches | — | — | Hors plafonnement |
| À la revente | Amortissements réintégrés dans la plus-value (ventes depuis le 15/02/2025) | Inchangé | Prix d'acquisition diminué des amortissements déduits |
Exemple chiffré : un bien à 250 000 €
En Jeanbrun, location intermédiaire dans le neuf : base amortissable 250 000 × 80 % = 200 000 € ; amortissement annuel 200 000 × 3,5 % = 7 000 €, sous le plafond de 8 000 €. Les 7 000 € sont déductibles chaque année, et s'ils dépassent vos revenus fonciers, ils peuvent créer un déficit foncier selon les règles de droit commun.
En LMNP, si le PLF passe : le montant déductible serait le plus petit de quatre montants, l'amortissement comptabilisé, 2,5 % de la base amortissable, 7 000 € pour tout le foyer, et le résultat de l'activité. Le texte ne définissant pas la base, prenons un majorant : même en appliquant 2,5 % à la totalité du prix, on obtient 250 000 × 2,5 % = 6 250 €, sous le plafond de 7 000 €. Comme le terrain ne s'amortit pas en comptabilité, le montant réel serait inférieur. Le plafond de 7 000 € ne devient le facteur limitant qu'au-delà de 7 000 ÷ 2,5 % = 280 000 € de base amortissable (5 000 ÷ 1,5 % ≈ 333 333 € pour un meublé de tourisme), tous biens du foyer confondus.
Ce que montre l'exemple : à prix égal, l'amortissement annuel deviendrait du même ordre dans les deux régimes. La différence se jouerait ailleurs. En meublé, l'amortissement ne fait que réduire l'impôt sur les loyers et ne peut pas créer de déficit ; en Jeanbrun, il peut descendre sur le revenu global via le déficit foncier, mais au prix d'un loyer plafonné et d'un engagement de 9 ans. Les chiffres de l'économie d'impôt par tranche sont détaillés avec le simulateur Jeanbrun.
Louer vide ou meublé en 2027 : pour qui chaque option
- LMNP en résidence étudiante, senior ou médicalisée : si le texte est voté tel quel, ces biens échappent au plafond de 2,5 % et 7 000 €. Ils restent en revanche concernés par la fin du report des amortissements non déduits, qui vise toutes les locations meublées non professionnelles.
- LMNP classique, déjà en place : surveillez le stock d'amortissements reportés. Le projet le rendrait consommable jusqu'en 2036 seulement, à hauteur de la moitié du résultat chaque année.
- Nouvel investissement pour réduire l'impôt sur le revenu global : le Jeanbrun est le seul des deux qui puisse dépasser vos loyers, via le déficit foncier, et il est hors plafonnement des niches. Il suppose de louer nu, à loyer plafonné, 9 ans, dans un immeuble collectif. Voir notre page sur le dispositif Jeanbrun.
- Meublé de tourisme : le plafond prévu (1,5 % et 5 000 €) serait le plus bas des régimes comparés.
Pour situer le LMNP par rapport au déficit foncier et au Denormandie, voyez notre comparatif LMNP, déficit foncier, Denormandie. Les autres mesures du projet (barème, retraités, donations, assurance-vie) sont résumées dans notre article sur le PLF 2027.
En résumé : au 10 octobre 2026, le plafond LMNP de 2,5 % et 7 000 € par an et par foyer n'est qu'un projet, dont la date d'application reste à préciser. S'il est voté, l'écart d'amortissement avec le Jeanbrun se réduira, et le choix entre vide et meublé dépendra surtout de votre impôt sur le revenu global et de votre horizon. Le test gratuit vous met en relation avec un conseiller partenaire qui chiffre votre cas, et le simulateur Jeanbrun donne un premier ordre de grandeur.